- В Государственной Думе РФ рассматривается вопрос о введении лицензирования управляющих компаний. В весеннюю сессию поправки в законы будут приняты, - сообщение руководителя регионального Центра общественного контроля за сферой ЖКХ, председателя комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области Виктора Часовских вызвало шум в зале. - Лицензии будут выдаваться Государственной жилищной инспекцией Самарской области.
К управляющим компаниям будут определены четкие (будем надеяться) требования: например, какие специалисты должны быть и в каком количестве, какая техника должна быть и сколько единиц, и т. д. Предположительно, получение УК лицензии в России станет возможным уже с 1 сентября 2014 г. Недобросовестную компанию через суд лицензии можно будет лишить. А с 1 сентября 2015 г., в случае принятия Госдумой поправок о лицензировании, без этого разрешительного документа управляющие компании не будут иметь права работать.
По данным на конец декабря 2013 года, в Сызрани создано порядка двухсот товариществ собственников жилья. Часть их действительно работает, как, например, ТСЖ на пр. Гагарина, 14, часть была создана только на бумаге. И 952 совета МКД. У них различный функционал: если ТСЖ – по сути, коммунальное «государство в государстве», вправе нанимать слесарей и прочих работников, вправе само выбирать, с какой УК ему заключить договор обслуживания (см. «Жилищный кодекс РФ», раздел о правах председателя; другой вопрос, что в Сызрани пока выбор невелик), то советы МКД – это общественный орган, контролирующий законность и качество обслуживания управляющими компаниями своих домов.
И председатели ТСЖ, более-менее активно, ведут бесконечную войну с управляющими компаниями. Которые отнюдь не заинтересованы в сотрудничестве с организациями жильцов и уж совсем не рады контролю с их стороны.
Но к созданию ТСЖ, и в этом все больше убеждаются сызранские управдомы, изначально был совершен неверный подход. Ну не могут общественники, пусть и с золотой головой и чистыми руками, заменить собой опытных специалистов коммунального хозяйства. ТСЖ не должно подменять собою ЖЭКи – им нужно научиться грамотно заказывать необходимые услуги у профессионалов. Возможно, не из Сызрани. И это вполне решаемо (косвенный пример – организация школьного питания в нашем городе. Когда тендер на оказание услуги в четырнадцати школах Сызрани выиграла самарская фирма, дети наконец-то забыли про ледяные обеды и котлеты со вкусом картона).
Отчего в Сызрани низок процент созданных ТСЖ? – в той же Мордовии, например, число товариществ в городах в десятки превышает данные по Сызрани. Чиновники ссылаются на низкую активность жителей города, обиняком намекают на аффилированность Владимиру Симонову обеих управляющих компаний – дескать, с ними никто не хочет связываться. Но ведь и в других городах путь активных общественных организаций никто розами не устилает, однако процент создания товариществ в них приближен к 100%.
На протяжении ряда лет в стране менялась нормативно-законодательная база в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством. Менялось и представление о том, что такое ТСЖ.
Закон о ТСЖ был принят в 1999 году. Собственно, о товариществах было сказано еще в ст. 291, ч. 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Пошел пятнадцатый год, но пока Сызрань не может похвастаться особой активностью на этой ниве.
- Жильцы осторожничают, - поделился председатель совета МКД на ул. Звездная, 34 Валерий Горохов. – Мы с осени-2013 не можем организовать товарищество, не можем набрать нужный процент голосов.
- Конечно, в новых домах, где и крыша цела, и межпанельные швы не расползлись, ТСЖ создают охотнее. А кому хочется взваливать на себя заботы о старье? – комментирует зам. директора «Ресурсного центра поддержки развития местного самоуправления» Валерий Сетежев. – В бывших общежитиях, например, также сложно организовать ТСЖ – своя специфика. Опять же, товарищество, имея статус юрлица, тут же попадает «под пресс» госпожнадзора. Представьте, каково это какому-нибудь бывшему общежитию, в котором электропроводка висит «бородами» и нет денег на ее замену? А штрафы за нарушения – немалые, до 400 000 рублей. ТСЖ вынуждены принимать у города жилье не отремонтированное, словом – как есть. В этом плане товарищества не защищены. Стоит ли удивляться, что иной жилец десять раз подумает, прежде чем проголосовать «за» товарищество – люди испытывают сложности и психологические, и финансовые. И задача власти – сделать членство в ТСЖ выгодным. Пока человек не поймет, что ему выгодно вступить в товарищество – мы не сможем идти дальше.
Коммунальная реформа, идущая в нашей стране, самим существованием подталкивает людей – организуйтесь, отстаивайте свои права на комфорт и безопасность, не кидайте деньги на ветер! Как вы помните, еще в 2001 году вышел указ президента РФ о дальнейшем развитии ТСЖ. Как следствие – еще один толчок в создании товариществ в нашем городе. И были тому причины, помимо указа руководителя страны.
С 2001 года государство, по сути, прекратило все виды дотаций на содержание жилья и ликвидировало ЖЭКи. Тогда же появилась крупномасштабная программа по ремонту домов до 1991 года постройки. В тот период государство давало деньги на капремонт в тех домах, где ТСЖ софинансировало свои 30 процентов. Кроме того, ТСЖ с 2002 года освободили от некоторых видов налогов.
Возможно, Сызрани стоит учесть опыт других городов. Там не гонятся за массовостью и не создают гигантские, на десятки домов, ТСЖ, в котором деньги жильцов делятся по принципу «черной кассы». Нет, один дом – одно товарищество – один договор с одной УК. Один председатель, честный и грамотный, знающий, как и с кем заключить договор, как составить протокол разногласий, как истребовать у комитета ЖКХ или УК техническую документацию на дом. Думаете, мелочи? А вы попробуйте без этого документа напрямую заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Нет договора – нет признания выбранного способа управления домами, хоть бы все 100% жильцов проголосовали за создание ТСЖ. Попробуйте получить базу данных собственников дома, точные данные по составу общего имущества дома – повторимся, точные данные, где площадь жилая, нежилая и общая по техпаспорту будет соответствовать суммарным данным, указанным управляющими компаниями в квитанциях. А управляющие компании, и этим грешат не только сызранские организации, любят эти данные завышать. И весьма своеобразно понимают формулировку «площадь общего пользования». И при расчете расходов на обслуживание мест общего пользования не всегда берут положенные по закону заниженные нормативы. И, отказываясь от работ по озеленению придомовой территории и элементарному уходу за ней, ссылаются на то, что договор с ТСЖ, дескать, был заключен до 3 апреля 2013 года – и тогда с УК, если не прописан специально пункт в договоре, по закону взятки гладки! Современным управдомам не до чтения Пауло Коэльо, их настольная книга – постановление № 290 правительства РФ « О минимальном перечне услуг и работ...» от 3 апреля 2013-ого. Того самого.
Люди, стоящие перед выбором, идти ли в ТСЖ – непрофессионалы. Они не могут своим товариществом заменить собой ЖЭК – ну, разве что за исключением нескольких сызранских товариществ, в которых чудом собрались одни «самородки». Место ТСЖ в жилищной сфере до сих пор не определено. Управляющие компании по сути своей не могут быть добрыми партнерами товариществ собственников жилья, они по закону конкуренции заинтересованы задавить ТСЖ и заменить его собой. И, как правило, управдом – председатель ТСЖ – и пара-тройка членов правления остаются с коммунальным гигантом один на один. Гигантом, за спиной которого до сих пор видна тень его создателя. Гигантом, обнаглевшим до полной потери чувства самосохранения.
Но в ближайшее время все может измениться. Трехлетний срок действия договоров на обслуживание жилого фонда по ряду лотов проведенного тендера одной из сызранских управляющих компаний – УК «ЖЭС» - подходит к концу. Есть мнение, что на ее место на рынке, если обстоятельства сложатся благоприятно, придет самарская фирма.
- Ко мне, как к председателю совета МКД, подходили и жильцы – с жалобами, и коммунальщики УК – с предложениями, - рассказывает Валерий Горохов. – По квартирам ходят сотрудники УК «ЖЭС» и убеждают жильцов заключить с управляющей компанией новый договор сроком на пять лет. И ко мне, председателю, подходили с предложением организовать массовое подписание этих договоров. А что мы, жильцы дома № 34 на Звездной, видели от «ЖЭС» за эти годы? В подъезде – трещина, мягкая кровля подъездных козырьков настелена с нарушениями, но самое главное – отсутствует ливневая канализация, положенная по проекту строительства нашего дома. Грязь, сырой фундамент... Я отказался помочь управляющей компании с договорами. Как потом людям в глаза смотреть?
На протяжении ряда лет жилье обслуживали монопольные структуры. Их работа явно отставала от нормативных стандартов эксплуатации, над разработкой которых трудился не один десяток НИИ. К тому же полностью отсутствовала культура предоставления жилищных услуг. Создание товариществ собственников жилья, советов МКД, при наличии в них грамотных руководителей, способно решить проблему. А также – создание прозрачной схемы взаимодействия всей цепочки, от ресурсоснабжающей организации до УК и далее - до рядового жильца. Закон – на стороне людей, главное – решиться самим. Все равно жизнь заставит.
P. S. По поводу проблем, которые могут возникнуть у товариществ в связи с прогнозируемой передачей дел от прежней УК новой управляющей компании – комментарий Виктора Часовских:
- Первое, что должна будет сделать новая УК – подписать договор с собственниками. Проект данного договора должен быть уже готов: на торгах он рассматривается. Второе, что должна будет сделать УК – заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, и, наконец, третье – получить техническую документацию и электронную базу собственников, необходимую для производства начислений. Мне кажется, что могут возникнуть проблемы по решению третьей задачи. Передайте жителям Сызрани, если будут какие – либо проблемы – обращайтесь в Общественную палату Самарской области.
