Немного истории и статистики
Как известно, ежегодно любому городу областное руководство выставляет планы по введению в эксплуатацию жилья. В 2013 году Сызрань должна была сдать 31,8 тысяч кв. метров. Жилищное строительство делиться на две основные категории: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и строительство многоквартирных домов. Так вот, из почти 32 тысяч «квадратов» плана многоэтажками занято только 14,8 тысяч квадратных метров. То есть, 46,5% от общего объема. Получается, что сами жители строят жилплощади в Сызрани больше, чем крупные застройщики. Такие данные приводил муниципальный комитет по строительству и архитектуре.
Причин таким незавидным показателям несколько. Первая, и самая главная, - отсутствие свободной земли под застройку. За девять лет правления в Сызрани прежней команды управленцев практически все более-менее пригодные для застройки земельные участки были выведены в частную собственность. Новыми владельцами становились люди и организации, так или иначе связанные с ГК «Криста».
Тут необходимо небольшое отступление. Строительство многоэтажек осуществляется, как правило, двумя методами. Первый – строительство по областным или федеральным программам, субсидируемое из бюджетов всех уровней (главной такой программой в Сызрани является переселение из ветхого и аварийного жилья). Для участия в таких программах застройщику необходимо обладать правами на земельный участок или же иметь разрешение на строительство. Второй метод – строительство коммерческого жилья, то есть, классический бизнес.
Поскольку привлекательные земельные участки в городе оказались в частных руках, то иногородние застройщики лишились возможности их осваивать. Отсутствует такая возможность и у муниципалитета.
Само собой, передача земель в частную собственность производилась именно для того, чтобы создать в Сызрани монополию на распоряжение участками, а соответственно – и на строительство. Иногородние компании были фактически «выдавлены» из города и последние 6-7 лет здесь не появлялись. Право на застройку закрепилось за компаниями-«подосимоновиками». И этим правом они не преминули воспользоваться.
Вторая причина – якобы низкий спрос на коммерческое жилье в Сызрани. Но к этому вопросу мы вернемся чуть позже.
Без ума и фантазии
В последние годы планы на строительство жилья позволяла выполнять только точечная застройка. С одной стороны, это было единственным выходом из сложившейся ситуации. С другой – строительство многоквартирных домов без соответствующей инфраструктуры, градостроительного планирования приводит к неприятным казусам.
Показательный пример – дом по ул. Кирова, 59. Земля под ним принадлежит одной из крупных местных финансово-промышленных групп. Застройщиком выступало ООО «Гарантия». В итоге на участке 80*30 метров появилось двухподъездное шестиэтажное жилое строение.
А теперь займемся арифметикой. В доме 48 квартир – по четыре на этаже. 48 семей, в которых есть как минимум один автомобиль (учитывая планировку и месторасположение дома, он является жильем далеко не эконом-класса. Квартиру здесь могут позволить себе только зажиточные горожане. Отсюда мы делаем выводы о наличии машины у жильцов). Около дома есть парковка на 10-12 автомобилей. Еще столько же можно расположить вокруг дома. Получается, что половина жильцов лишены возможности припарковаться возле дома.
Быть может, здесь есть отличные условия для прогулок с детьми? Снова мимо. Двор дома представляет собой одни качели, одну песочницу и две лавочки.
Проще говоря, подобная точечная застройка осуществляется только ради одного: получения денег. Социальной ответственности такие бизнесмены не несут. Но самое обидное, что в скором будущем обладатели квартир в таком доме начнут необоснованно жаловаться на местные власти: мол, парковки не сделали, гулять с детьми негде, во дворе не развернуться...
Еще один пример не совсем понятного планирования застройки территории – жилой квартал в конце ул. Интернациональная. Здесь в последние годы уже появилось пять многоэтажек. Однако двор между домами №№151Б и 151В по ул. Интернациональная полностью занят парковкой. То есть, кроме стоянки автомобилей здесь нет ничего: ни зоны отдыха, ни клумбы, ни детской площадки. Последняя есть – в соседнем дворе. Одна на три двора.
Дела сегодняшние
На 2014 год областное правительство поставило перед Сызранью план – сдать 41,5 тысячи квадратных метров жилья. По словам представителя сызранского комитета по строительству и архитектуре Олега Токарева, надежд на освоение этого плана мало – задел есть только на 35 тысяч «квадратов». На 1 августа 2014 года в Сызрани сдано только чуть больше 10 тысяч квадратных метров – порядка 25% от плана. Два дома построены ООО «Гарантией», которое, как известно, является единственным местным застройщиком и контролируется людьми, близкими к ГК «Криста». Общая площадь этих домов – 5 тысяч «квадратов». Остальные 2,6 тысячи приходятся на ИЖС.
Однако в начале мая в Сызрани произошел скандал, связанный с ООО «Гарантия». Компанию уличили в мошенничестве. В декабре 2013 года «Гарантия» сдала дом на 48 квартир общей стоимостью 75 миллионов рублей. Жилье предназначалось для переселенцев из ветхого и аварийного жилья и было просубсидировано областной казной. Однако застройщик не выполнил отделочные работы, не установил сантехническое оборудование, входные и межкомнатные двери. Из-за того, что квартиры были сданы в непригодном для проживания виде, их новые владельцы вынуждены до сих пор ютиться в жилье, предназначенном под снос. Фактически «Гарантия» не выполнила работ на 10 миллионов рублей. В отношении руководства компании возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере».
Логично предположить, что после такого случая администрация хотя бы приостановит сотрудничество с недобросовестным застройщиком. Однако уже 12 мая появляется информация, что ООО «Гарантия» приступило к строительству двух трехэтажных домов на ул. Хвалынской по все той же программе переселения. Как сообщили в городской администрации, два дома на 48 и 36 квартир и общей площадью 4200 квадратных метров должны быть введены в эксплуатацию в июне 2015 года.
Почему же компания, которая оказалась в центре коррупционного скандала, продолжает строительство? Все просто – кроме «Гарантии» никто строить в Сызрани не может и не хочет. Потому что «теплые» места уже застолблены за нужными людьми, а на других участках есть серьезные проблемы с инженерными коммуникациями. В частности, речь идет о микрорайоне «Северный» (рядом с кирпичным заводом) и шестом микрорайоне Монгоры.
В случае с «Северным» несколько месяцев назад был объявлен повторный аукцион на право долгосрочной аренды участка площадью 170 гектар. Первый аукцион по этому лоту, прошедший в начале апреля, был признан несостоявшимся – на торги заявился только один участник. Неохота застройщиков осваивать участок кроется в его неперспективности. Об этом заявлял руководитель КСиА Вячеслав Алексеенко. «Горэлектросеть» сообщила, что у нее нет технической возможности подключения жилой застройки требуемой мощности. «Сызраньводоканал» говорит, что провести коммуникации можно, но для этого необходимо достроить водозабор около заброшенного завода медоборудования, а также проложить канализационные сети. Средств на все эти мероприятия в городском бюджете нет.
Похожая история и с шестым микрорайоном Монгоры: здесь необходимо строительство нового водозабора рядом с пос. Уваровка. Стоимость объекта – почти 340 миллионов рублей. Такая сумма тоже неприподъемна для сызранской казны.
В середине мая администрация сообщила, что в Сызрань заходят ульяновские застройщики. Однако это не совсем корректное определение. Ульяновцы не заходят к нам, а возвращаются. Речь идет об ООО «ДСК» - старейшем застройщике из соседнего региона. До 2008 года эта компания занималась пятым микрорайоном Монгоры, но, столкнувшись с трудностями, заморозила стройку. Между домом №72 по ул. Звездная и недостроенным зданием больницы будут возведут две шестиподъездных десятиэтажки. А на месте бывшего таксопарка на пересечении улиц Пензенская и Ф. Энгельса появятся три 16-этажных дома.
Очевидно, что возврат этих иногородних застройщиков – результат плодотворной работы новой сызранской администрации. Однако новые компании заходят в город все рано неохотно – вредит сложившийся имидж.
И почему никто не покупает?
Из-за того, что в последние годы монополией на строительство многоквартирных домов завладели строительные компании, близкие к ГК «Криста», значительно упал спрос на сызранском рынке первичного жилья. Этому способствовало не только качество новых квартир (хотя и оно нередко «хромает»). Дело в статистике продаж.
Местные застройщики и организации, занимающиеся реализацией квартир, спустя рукава подходят к вопросам продаж. Местные риелторы не изучают рынок, потребительский спрос, технологии продаж. Единственным маркетинговым ходом является невнятная реклама.
Квартирные продажники Сызрани заняли выжидательную позицию – мол, клиент сам придет, если ему нужно. Такая манера ведения дел не могла не сказаться на уровне продаж, который сильно упал. Все это происходило в течение последних 5-6 лет, из-за чего у Сызрани сложился имидж города, где заниматься строительством жилья, а значит и его реализацией, невыгодно.
Послесловие
Само собой, «Москва не сразу строилась». И изменить отношение иногородних инвесторов к рынку жилья в Сызрани за несколько месяцев не получится. Это дело нескольких лет. В любом случае, чтобы выбраться из имиджевой ямы, нужна кропотливая работа. Прежде всего – с теми людьми, которые занимаются продажами сегодня. Их нужно учить работать и заставлять это делать.
Во вторую очередь новой администрации стоило бы проверить, как продавались частникам земельные участки, принадлежавшие ранее муниципалитету. Не происходило ли манипуляций с рыночной стоимостью, не реализовывалась ли земля по заниженной цене. Быть может, будут выявлены нарушения, позволяющие аннулировать сделки и вернуть перспективные участки в муниципальную собственность. Провести мониторинг всех этих операций вполне по силам нынешним городским властям.
