Что нам стоит дом построить?

В начале 2012 года сразу несколько мировых агентств огласили индексы недоступности жилья, последний анализ в мае дало агентство Blumberg. Западные эксперты, в качестве базы для расчетов они взяли стоимость квартиры площадью 100 кв.м. в престижном районе и совокупный доход семьи. Данные по зарубежным мегаполисам и крупным российским городам вы сможете найти в интернете, а нас в данный момент интересует Сызрань – как бы она вписалась в этот рейтинг?

Начнем с мировой практики. Она показывает, что нормальной на рынке считается ситуация, когда стоимость одного квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу человека. И соответственно стоимость жилья считается доступной, если не превышает годовой доход семьи в 3-4 раза.

Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями близок к 0,7. Это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье.

Но Сызрань не подходит под критерии «нормальности» рынка жилья. Средняя зарплата в городе составляет 16252 рубля, а стоимость квадратного метра составляет приблизительно 27 800 рублей за кв.м для вторичного рынка жилья. И от 30 тысяч за кв.м и выше для новостроек. Как мы видим из цифр, среднестатистическому сызранцу, чтобы купить 1 кв. м жилья надо работать 1,7 месяцев и больше. Но как мы все прекрасно понимаем — цена на кв.м жилья  - величина условная, ведь никто не покупает да и не продает по одному метру, да и 100% накопление с зарплаты невозможно, ведь все мы кушаем, одеваемся и т.д.

Стоимость однокомнатной квартиры в Сызрани начинается от 900 000 рублей (вторичный рынок), и одинокому сызранцу или сызранке, получающим среднестатистические зарплаты понадобится 4,6 лет, чтобы позволить себе однокомнатную квартиру и от 5,6 лет, чтобы купить себе жилье в новостройке. Это, конечно, при  невозможном условии 100% накопления с зарплаты. Реальный срок, за который среднестатистический сызранец накопит на однокомнатную квартиру гораздо выше.

Что же касается доступности жилья для семьи, то мы имеем следующую картину. Семья из двух работающих среднестатистических сызранцев сможет накопить на однокомнатную квартиру за 2,3 года если будет откладывать 100% своего дохода. С одной стороны вроде бы вписываемся в мировые критерии, ведь коэффициент меньше 3. Но как было указано выше — в мировых индексах при расчете используется стоимость жилья площадью 100 кв.м, а обычная сызранская однокомнатная квартира явно не дотягивает до этого показателя. Но тем не менее, факт остается фактом — стоимость однокомнатной квартиры в Сызрани выражается в сумме доходов среднестатистической сызранской семьи за 2,3 года.

Что же касается квартир большей комнатности, то имеем следующую ситуацию. Двухкомнатные квартиры продаются в Сызрани по цене начиная с 1 200 000 рублей (вторичный рынок). Это составляет 3,1 годовых доходов среднестатистической сызранской семьи. Для новостроек срок будет больше.

Трехкомнантые квартиры в Сызрани  продаются по цене начиная от полутора миллионов и выше (вторичный рынок), однако среди предложения 3-х комнатных квартир попадаются квартиры стоимостью и 2, 5 и 3 миллиона рублей (вторичный рынок). Среднерыночная цена на данный момент составляет 1 800 000 рублей. Это составит 4,6 годовых доходов среднестатистической сызранской семьи.

Все-таки цифры эти играют весьма и весьма условные, всем надо есть, одеваться,  растить детей, так что покупка жилья для станет делом половины всей сознательной жизни. Ведь, как нетрудно подсчитать, если даже на жилье откладывать половину зарплаты (что нереально, даже для бездетных семей, а с детьми становится фантастикой), для решения квартирного вопроса в среднем потребуется 4,6-9,2 лет. Не так уж и ужасно, но, к слову, это уровень Ванкувера и Сиднея...

Что же является причиной такой ситуации в Сызрани? Во-первых, ипотечное кредитование в Россия окончательно оправилось от удара кризиса 2008 года еще в конце прошлого года, и сейчас переживает «второе рождение» («бум»?) . Ставки по ипотечным кредитам хоть и остаются на высоких по мировым меркам уровням, но тем не менее, нынешние 8% гораздо привлекательнее 15% до кризиса. И люди, стремясь получить жилье, используют ипотеку, тем самым подогревая рынок жилья.

Другая причина малозаметна, но тем не менее вносит свою лепту в цены на недвижимость — это правительство РФ.  В России существует так называемый норматив средней стоимости жилья в РФ.      Он показывает среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья  в рублях. Применяется он для расчета размеров безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета.   Расcчитывается ежеквартально по субъектам Российской Федерации. Текущее его значение составляет 31 300 рублей за кв.м, и стоит отметить, что это выше прошлогоднего показателя для 1 квартала в 29 200 рублей на 7,1%. Вот такие дела, а потом министры спрашивают друг друга — почему инфляция растет?

Ну и самая главная часть ценообразования — баланс спроса и предложения. И тут читателю мы даем выбор — какую из версий выбрать. Первая версия: рост цен на жилье связан с ростом доходов. Можно констатировать то, что у сызранцев растет доход. Если мы сравним показатели средних зарплат по городу например в 2009 году и сейчас то видим значительный прирост: 12 900 рублей в 2009 против 16 252 рублей в 2011. Рост доходов составил почти 25%. Так что можно выбрать эту версию:  рост цен на жилье связан с ростом общего благосостояния горожан.

Но... Есть и иная версия. Как уже было сказано выше корреляция примерно равна 0,7, а значит есть и другие причины, кроме роста благосостояния (да и сам рост благосостояния весьма и весьма условен. Если мы учтем  16 252 рубля средней зарплаты 2011 года с учетом инфляции , то особого роста то мы и не увидим). Помимо покупателя на рынке всегда есть и продавец, который играет немаловажную роль в ценообразовании. Порой рынок не регулируется спросом/предложением, а лишь желанием продавца - «хочу продать по такой то цене и баста». Возможно нечто подобное и у нас в городе.

Ввод жилья в 2007-2010 годах в городском округе Сызрань 

Взрывного роста темпов строительства мы не видим. Да даже роста толком то не видать, по-большому счету топчемся на уровне 2007 года. Так что вполне очевидно почему цены растут. Если товара не хватает на рынке  - он становится дефицитным. Но тут уже не вина покупателей что они хотят купить, а скорее вина продавцов в том, что они не торопятся продавать.

А как обстоят дела в других городах, похожих на Сызрань?  Для примера возьмем Балаково (Саратовская область) и Димитровград (Ульяновская область) -  города очень похожие на Сызрань в плане социально-экономического развития и имеющие приблизительно одинаковые географическое положение и население.

Мы видим не такую уж и печальную картину: Сызрань похуже Балаково, но получше Димитровграда в вопросе покупке жилья.

Нельзя сказать, что городские власти не озабочены этой проблемой. В начале прошлого года была принята целевая программа «Развитие жилищного строительства на 2011-2015 годы» (постановление горадминистрации от 18. 03. 2011 г. №622). Но какие выводы можно сделать, прочитав сей документ. Цель программы — формирование рынка доступного жилья (можно подумать, что его можно формировать директивным способом). Тем более, что финансирование программы на сегодняшний день составляет чуть более полумиллиона рублей.Да и влиять на потребности частников — и продавцов, и покупателей (в муниципальной и государственной собственности всего 16% жилья) очень сложно.

Парадоксально, но факт. Городская власть защищаеи интересы застройщика, а не рядового покупателя, констатируя в Программе, что одной из причин ограничения развития строительства является избыток продаваемого жилья на вторичном рынке по ценам на 20% ниже стоимости нового строительства.

Остается резюмировать: Сызрань не выделяется явно в лучшую сторону в жилищном вопросе. Покупку квартиры  нельзя назвать легким делом в городе. Причин тут множество, но в любом случае, без четкой политики местных властей какое-то просветление тут невозможно. На месте местных властей необходимо искать новых строителей, новых подрядчиков, делать рынок жилья не монополистическим а конкурентным. Чтобы много игроков на этом рынке предлагало сызранцам не только качественное и комфортное, но и недорогое жилье.