Поводом для журналистского разбирательства послужила неприятная история, которая произошла с одной сызранской семьей.
Граждане купили дом недалеко от Ильинского храма. Ну, как сказать – дом… Избушку-развалюшку, которую покупатели хотели снести, поставив на своем участке большой современный дом. И, начав оформлять разрешение на строительство, столкнулись с неприятной проблемой: участок попадает в охранную зону памятника истории и культуры. Ильинский храм является объектом культурного наследия, а «охранная зона» включает в себя столько обременений… Конечно, новые владельцы могли реконструировать уже имеющийся домик, он ценности не представлял. Но он был так мал по площади, а выходить за периметр строения, как оказалось, строителям нельзя. Словом, от постройки Дома мечты пришлось отказаться.
Сызрань - старинный город, в котором бесценных памятников, свидетелей прошлого, более полутора сотен. Это здорово, это красиво, но как жить среди этого великолепия с сырыми от возраста стенами, как торговать в магазинах, арендующих исторические особняки, как в них учить детей, строить дома и офисы? Те, кто пытался решить проблему нахраписто – дескать, какие еще там зоны? Что хочу, то и ворочу! – те были остановлены строгим судебным окриком. Пример? Пожалуйста. Участок с тыльной стороны Краеведческого музея был выкуплен у известного сызранского землевладельца двумя «гостями города». Гости активно начали стройку, но, как рассказали в администрации Сызрани, по решению суда строительство было приостановлено. Причина – слишком плотная застройка вблизи объекта культурного наследия, памятника архитектуры регионального значения, каковым является «Дом с магазином купца Н.А.Леднева» (Краеведческий музей Сызрани). Для продолжения строительства нужно получить разрешение министерства культуры Самарской области. Наверное, рано или поздно разрешение будет получено, но с покупкой граждане здорово «вляпались».
С похожей проблемой столкнулись многие сызранские предприниматели, разместившие свои магазины и офисы в особняках начала XX века в центральной части Сызрани. При всем желании, арендаторы и собственники не могут отремонтировать здания так, как бы им хотелось. Каждый договор на использование дома (аренду, покупку) несет очень серьезные обременения. Закон стоит на защите исторического сокровища города. Это правильно, это справедливо – но как быть людям, задумавшим приобрести или арендовать дом, землю? Вот так купишь домик, а потом выяснится, что он еще Тамерлана помнит. Или задумаешь построить шашлычную, а недалеко в кустах, оказывается, стоит стела в память о героях-пулеметчиках Великой Отечественной войны, и около нее нельзя ни строиться, ни загораживать ее; по-хорошему – вообще ничего нельзя.
Еще одна проблема, с которой может столкнуться незадачливый строитель – попасть в зону расположения секретных объектов. Пример: строительная организация ООО «Гарантия» приобрела здание редакции газеты «Волжские вести» на ул. Советской, в 10 метрах от администрации, и стоящее рядом старинное здание типографии. То, что здание старинное, владельца как-то не очень волновало: благодаря мощному лобби он, вероятно, довольно быстро договорился бы с министерством. Но под покупкой оказалось бомбоубежище! Строение, принадлежащее федералам, с которыми вообще сложно договориться. Так и стоит старинное здание на ул. К. Маркса, 91, гостиница для бомжей и поджигателей.
В городе пять памятников федерального значения. Это здания ЗАГСа, Выставочного зала, военкомата (ул Ульяновская, 75), ансамбль Христорождественского собора и Спасской башни сызранского кремля, и памятник археологии «Сызранское городище» - это улица Советская. Еще 97 памятников культурного наследия являются памятниками регионального значения, по данным реестра двухгодичной давности. Несколько строений принадлежат муниципалитету, являясь региональными памятниками. Из всех объектов культурного наследия Сызрани только 7% находятся в удовлетворительном состоянии. Половину архитектурных памятников вообще никто не содержит и не охраняет. Поэтому покупатели (арендаторы) могут и не догадываться, что приобретают участок в охраняемой зоне.
Особая тема – охранная зона арсенала Сердовино. Раньше она простиралась на 4 км и практически застилала пол Сызрани. И это – не считая 400-метровой запретной зоны, в которой вообще ВСЕ было запрещено. Остался ли запрет без изменений? Желающим приобрести в зоне свой участок стоит сначала выяснить это.
Помимо охранной зоны объектов исторического наследия, есть еще зона охраняемого природного ландшафта, там также действуют особые градостроительные регламенты. Есть границы охранных зон памятников археологии.
Еще одна возможная проблема: участок слишком мал. По градостроительным нормам, если вы купили участок менее 4 соток, вы не имеете право строить на нем жилой дом. Это – нарушение предельно допустимых параметров строительства. Старый дом можно реконструировать, даже расширять его, при соблюдении всех положенных законом процедур, а вот на пустом участке строить дом нельзя.
И это еще не все. Начинающие строители могут столкнуться с такой неприятной вещью, как охранная зона коммуникаций, водоохранная зона, оползневые и карстовые зоны. Пример: наша Ильинка с ее особняками, коттеджи на волжской дамбе. Или другой пример: при реконструкции моста через Кубру строительство внезапно было надолго остановлено. Что такое? Оказывается, внутри инженерного сооружения были спрятаны сверхсекретные кабели связи, проложенные к эвакуированным заводам еще в годы войны. Потребовалось вмешательство ФСБ, губернатора, многих не менее влиятельных структур, чтобы «пробить» дальнейшую реконструкцию моста.
Можно, конечно, махнуть на все рукой и строить. Но в случае самовольной застройки можно со своим домом «зависнуть» в стадии «объект незавершенного строительства». А это – проблемы с подключением коммуникаций, света, воды и т.д. Построите коробку, и будет она у вас годами стоять, «радовать», моргать пустыми, нежилыми окнами-«глазами».
Как быть?
Google вам в помощь. На сайте городской администрации (комитет по строительству и архитектуре) есть Генплан застройки города, он был принят в 2009 году на срок до 2030 года. Кроме того, стоит заглянуть в документы территориального планирования.
Поскольку федеральное законодательство периодически изменяется, то и наш генплан – это живой организм, он постоянно корректируется. Вообще Генплан – это не статичный документ. Это перенесенная на бумагу сказка, мечта о красивом, удобном городе. О той Сызрани, которую невозможно не полюбить. По Генплану территория Сызрани разбита на зоны различного назначения, в том числе и индивидуального жилищного строительства.
Не стоит забывать, что опубликованный на сайте Генплан может быть морально устаревшим. В него периодически вносятся изменения, но и нормативы, законы меняются довольно часто. Поэтому, если вы решили купить участок и строиться, лучше сначала посоветоваться в Комитете по строительству и архитектуре на ул. Кирова, 30. В КСиА можно получить градостроительный план того участочка, который вы выбрали. Там будет указано и пятно застройки, и все возможные ограничения. Причем можно обратиться за советом, еще не купив новый участок, а только присмотрев его.
Сейчас охранные зоны установлены лишь вокруг 14,5% памятников истории и культуры России. Депутаты Госдумы решили позаботиться о сохранности наследия и на одном из заседаний предложили (цитата информационного сообщения в СМИ): «…Автоматически устанавливать защитную зону на расстоянии 100 метров от памятника в населенных пунктах и 200 метров – за пределами населенных пунктов. Для архитектурных ансамблей зона будет составлять 150 и 250 метров соответственно. Если внешняя граница памятника не утверждена в установленном порядке, то расстояние будут отмерять от внешней стены памятника либо от общего контура ансамбля, причем оно составит 200 метров в населенном пункте и 300 метров вне населенного пункта». 100 метров, 200 метров! Исторический памятник, наверное, при таких условиях будет в безопасности. Чего не скажешь о людях, живущих под сенью нетленного сокровища.
