В комитете по строительству и архитектуре сообщили о готовности заключать соглашения с бизнес-сообществом, которое возьмется за снос строений, признанных ветхими и аварийными.
Новость стала продолжением истории с постановлением, регулирующим порядок списания муниципального имущества. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Положением «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Сызрань», рассмотрев пояснительную записку Комитета имущественных отношений, на днях в администрации города было решено внести изменения в порядок списания муниципального имущества: «В случае списания объектов недвижимого имущества в состав комиссии включается представитель МКУ городского округа Сызрань «СызраньСтройЗаказчик». А заключение (акт осмотра) Комитета по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань о техническом состоянии объекта, нецелесообразности ремонта (восстановления) объекта и (или) наличии угрозы и опасности для жизни и здоровья людей - этот пункт порядка списания вообще решили исключить.
- Если предприниматель согласится своими силами снести такой дом, он ускорит процесс коммерческой застройки земельного участка в предусмотренном законом порядке. То есть выставление на аукцион, взятие в аренду и освоение участка, - пояснил порталу КТВ-ЛУЧ директор муниципального учреждения «СтройСызраньЗаказчик» Владимир Калинин.
Кроме того, муниципалитет готов заключать соглашения с частными лицами, которые заберут строительный мусор, оставшийся от сноса ветхих зданий ...на стройматериалы. Таким способом в комитете по строительству намерены экономить средства городского бюджета, выделяемые на снос, и без задержек очистить город от заброшенных строений. Не без сарказма несколько лет назад переселенцы из аварийных домов, получившие взамен разрушенного жилья квартиры в новостройках на Кашпир-Руднике, жаловались на неудовлетворительное состояние только что построенных домов, высказывая догадки, что раз дома строились силами того же подрядчика, что занимался сносом 136-го завода в районе бывшего завода пищевых концентратов, то и строительные материалы использовались те, что остались от разбора зданий промпредприятия.
Инициатива комитета по строительству и архитектуре в условиях явной стагнации рынка первичной недвижимости в Сызрани и на фоне закрывающихся предприятий выглядит как попытка реанимировать строительную отрасль города. Однако, федеральное законодательство - в частности, не так давно принятый новый закон о долевом строительстве (с 1 июля текущего года), жизнь застройщикам сурово осложнило.
К слову, этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону теперь должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд рублей. У фонда нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.
В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.
В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства.
При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.
К тому же, у застройщиков есть основания опасаться потенциальных покупателей новостроек: у недобросовестных покупателей с учетом нового закона появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству.
В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур. Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики. Если их туда вообще пустят.
Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования.
Дольщики, благодаря новому закону, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом.
В 2017-2018 годах в Сызрани снесены 19 аварийных домов на улицах Вавилова, Кирова, Осипенко, Коммунистическая, Московская, Тимирязева, СМП-822. Как в дальнейшем будет развиваться сызранский рынок строительства в соответствии со всеми новоиспечеными инициативами - покажет время.
