Принудительное расселение и снос практически любой многоэтажки: закон о всероссийской реновации насторожил юристов и вынудил оправдываться его авторов. 21 сентября стало известно, что в Госдуму внесен документ, позволяющий местным властям сносить даже неаварийные многоэтажные дома. Достаточно принять программу комплексного развития территории, а для этого половина такой территории должна быть занята ветхим жильем.
Почему новая норма угрожает собственникам недвижимости?
Продраться сквозь зубодробительные формулировки законопроекта непросто: тут и статья по адресной программе сноса аварийного жилья, и целый раздел о комплексном развитии территорий. И все продиктовано вроде бы благими намерениями — «улучшить жилищные условия граждан».
Но дело как обычно в деталях: запустить программу комплексного развития территории можно, если хотя бы половина жилья на ней в аварийном состоянии. Тогда разрешается сносить и его, и добротные многоэтажки по соседству, прочитал в документе адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов: «Если на этой территории не менее 50% жилых домов признаны аварийными, то получается, что все остальные неаварийные дома, находящиеся на этой территории, также будут расселяться, подлежать реновации, и собственникам будут предоставляться квартиры в новых домах».
При этом жильцов многоэтажек можно будет расселять чуть ли не принудительно. Публикация вызвала такой резонанс, что инициаторы законопроекта вынуждены были оправдываться — мол, все только с согласия граждан.
Соавтор документа, сенатор Андрей Шевченко пояснил, что решение о сносе дома примут собственники квартир. Правда, некий принудительный механизм все же предусмотрен — через суд. «В программу по сносу многоквартирных домов могут быть включены только те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение.
В основу заложен принцип учета интересов большинства
Если дом попал под программу, тогда уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о принуждении к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, — говорит Шевченко.
Но в процедуре голосования тоже важны детали. В законопроекте сказано, что голоса тех жильцов, кто не принял участия в таком опросе, распределятся пропорционально результатам этого голосования. То есть решение о сносе многоэтажки легко может принять активное или аффилированное с властями меньшинство — на это обратила внимание руководитель практики FBK Legal Александра Герасимова: «Если 70% собственников не проголосовали, а из пришедших — 20% за, а 10% против, получается, что 70% перераспределятся пропорционально 20% и 10%. Тогда выходит, что 30% из 100% приняли решение о том, что дом надо снести. И эта ситуация усугубляется тем, что многие дома управляются компаниями, у которых есть доверенности от собственников на участие в общих собраниях».
Но это не единственные риски, которые видят юристы
Например, есть опасения, что на месте ветхой многоэтажки в рамках комплексного развития территории появится завод, или дорога, или торговый центр, что станет проблемой уже для тех, кто живет рядом, но не попал в программу реновации.
Кажется, несомненные бенефициары новой нормы — застройщики, которые возведут на месте хрущевок современные высотки. Но в законопроекте прописан механизм, позволяющий собственникам квартир передумать насчет сноса их дома, отмечает директор по территориальному планированию градостроительного института «Гипрогор Проект» Владимир Трояновский, и это может убить интерес инвесторов: «Проводится конкурс, находится инвестор. Но ведь граждане могут передумать. И, допустим, инвестор идет на 150 домов, а в итоге останется десять. В результате все его расчеты полетят. Получится, что опять закон есть, а за пять лет не будет ни одного кейса».
Похоже, всероссийской реновация благодаря новому закону не станет
Авторы инициативы подчеркивают, что расходов из федерального бюджета не потребуется, финансирование должны найти местные власти. Но юристы на будущее советуют жителям богатых городов и регионов на всякий случай проверять, не оказался ли их дом на территории комплексного развития.
Законопроект о всероссийской реновации вызвал настороженное отношение и делового сообщества. Например, в предпринимательской Партии роста отметили, что документ не должен ущемлять интересы владельцев коммерческой недвижимости, особенно в исторических центрах городов.
