В России запрещено строить здания и сооружения на участках, не предназначенных для этого, а перед началом строительства следует получить разрешение или уведомить об этом власти. Если собственник не сможет узаконить дом задним числом, например, по дачной амнистии или через суд, то придётся снести здание.
На переделку дадут время
Согласно статье 222 Гражданского кодекса, самовольно построенным считается строение, возведённое на земельном участке, где запрещено строительство или который не был предоставлен в собственность или аренду в установленном порядке. Незаконно начинать работы без получения разрешения или пренебрегать градостроительными нормами и правилами.
На самовольную постройку не дадут права собственности. Застройщик должен либо привести здание в соответствие с правилами, либо снести за свой счёт. Например, если человек на садовом участке поставил дом выше трех этажей, придется или убрать лишние этажи, или все строение целиком.
Суд и органы местного самоуправления принимают решение о сносе или переделке. В первом случае владельцу дают от 3 до 12 месяцев на исполнение требований, во втором — от полугода до 3 лет.
Рядом с водоёмом строить нельзя
Поставить индивидуальный жилой дом возможно только на участках, относящихся к землям населённых пунктов и сельхозназначения с соответствующим видом разрешённого использования.
Дачные и капитальные дома нельзя строить на землях лесного и водного фонда, на особо охраняемых территориях, в водоохранных зонах, в прибрежной полосе (в 20 метрах от кромки воды), в санитарной зоне автодорог, промышленных предприятий, автозаправочных станций, очистительных сооружений и кладбищ, на землях транспорта, энергетики, обороны и безопасности.
На садовых участках разрешены постройки не выше трёх этажей, высотой не более 20 метров, состоящие из комнат, предназначенных для проживания владельцев дома и их нужд. К этому можно добавить гараж, баню, хозяйственные сооружения.
С кем согласовать
В декабре 2004 года вступил в силу Градостроительный кодекс, и с тех пор строительство можно начинать только после разрешения органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Чтобы получить его, застройщик подает заявление через МФЦ, приложив правоустанавливающие документы на земельный участок, схему его расположения на кадастровом плане территории, градостроительный план участка, архитектурный проект дома.
Возводить здания можно не только на собственных, но и на арендованных участках. При этом важно в договоре аренды четко прописать, что именно планируется строить, и заранее изучить, какая часть земли пригодна для этого. В обзоре судебной практики Верховного суда от 30 июня 2021 года приводят в пример случай, когда предприниматель в договоре заявил, что будет строить спорткомплекс из двух зданий. Потом он выяснил, что значительная часть участка непригодна для строительства, и возвел одно многофункциональное здание. Его потребовали снести, так как это не соответствовало первоначальному плану. Только после судебных разбирательств бизнесмен отстоял свои права и получил разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию.
С 4 августа 2018 года вступили в силу новые нормы Градостроительного кодекса, касающиеся строительства жилых, садовых домов, хозяйственных построек или гаражей на участках, не предназначенных для предпринимательской деятельности. Чтобы стройка была законной, достаточно подать уведомление о её начале через МФЦ.
До 2026 года действует дачная и гаражная амнистия
Незаконными считаются садовые дома и гаражи, построенные без разрешения и уведомления. Основной причиной появления массового самостроя стало отсутствие полноценной законодательной базы в 90-х годах.
В 2016 году приняли закон о «дачной амнистии», позволяющий людям в упрощённом порядке оформить права на сельскую или дачную недвижимость. С тех пор оформлено 14 миллионов объектов, ранее сообщил глава Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Амнистия была рассчитана до марта 2021 года, но её решили продлить ещё на пять лет, так как не все граждане успели зарегистрировать собственность, пояснил депутат. Кто не успеет до 2026 года оформить дачу, сможет сделать это только в судебном порядке.
С 1 сентября будет работать гаражная амнистия, и можно получить право собственности на гараж и землю под ним по одному заявлению. Как ранее сказал спикер Госдумы Вячеслав Володин, этот закон защитит права миллионов людей на их имущество.
«Закон позволит гражданам в течение пяти лет, до 1 сентября 2026 года, бесплатно получить в собственность государственные и муниципальные земельные участки, на которых находятся их гаражи. Принятие данных поправок коснется более чем трёх с половиной миллионов наших граждан», — отметил Володин. Сейчас гаражи, построенные до 2004 года, по сути, находятся вне закона — их нельзя продать или передать по наследству.
