В нашей стране произошла крупнейшая, по мнению специалистов, земельная реформа за последние 15 лет: с 1 марта-2015 вступили в силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ
Новый, по сути, закон значительно ограничивает права местной власти на распределение земель, а для простых граждан упрощает порядок оформления земельных участков. В новом Земельном кодексе убраны разночтения, из-за которых сызранские суды до сих пор завалены жалобами землевладельцев.
Но есть и неприятные моменты. Гаражные кооперативы Сызрани полны «самостроев». При необходимости сделок с гаражом граждане раньше могли оформить землю под своим строением. Но с 1 марта это стало невозможным. Землю пустующую администрация могла бы выставить хотя бы на аукцион, но землю с построенным на ней гаражом – нет. Землю с самовольным гаражом нельзя выставить на аукцион, а право на предоставление таких участков без торгов новый закон не предусматривает.
- Гражданам не на что обижаться, прокомментировала ситуацию Ирина Кавказьева, замруководителя комитета имущественных отношений сызранской администрации. – Возможность оформления земли под самовольно возведенными гаражами существовала с 2008 года. Времени было более чем достаточно. Мы неоднократно публиковали информацию в СМИ, выезжали на собрания членов гаражных кооперативов, уговаривали, объясняли, но людей пугали лишние, на их взгляд, расходы на оформление бумаг и налоги. Теперь они вовсе лишились права узаконить землю, в связи с чем может встать вопрос о сносе самовольных гаражей.
В законе есть переходное положение: те, кто до 1 марта 2015 г успел утвердить в администрации схему расположения земельного участка, на которой построен гараж, имеет возможность до 1 января 2018 года оформить землю под своим гаражом по старому закону. Тоже, конечно, хлопотно, но хотя бы так… Вопрос распространения муниципальных правовых актов на данные правоотношения может остаться спорным. Пока распоряжение земельными участками неразграниченной собственности относится к государственным полномочиям.
Законодатель ограничил перечень тех земель, которые не могут быть предметом аукциона. Но простым гражданам тревожиться незачем: без аукциона по-прежнему можно будет оформлять землю, предназначенную для индивидуального жилищного строительства, землю под дачи и садовые участки. Зато покупателям квартир в новостройках нужно внимательно смотреть документы: оформлена ли пятиэтажка как многоквартирный дом или как индивидуальное жилищное строительство? В этом случае граждане получат как бы пай на владение общим имуществом, а не полноценно оформленную квартиру. Жители Самары уже несут в суд первые заявления на нечестных застройщиков, сумевших найти лазейку в законе.
Льготники смогут получить выделяемые им земли без аукциона.
Жители получат возможность оформить в собственность «прирезки» к своим участкам. «Прихваченный» палисадник, если это не земля соседа или территория общего пользования, можно будет оформить по вполне сносной цене. Таких самозахватов по городу немало.
Граждане наконец смогут урегулировать правовые земельные отношения с государством и друг с другом. Предпринимателей, владельцев предприятий ждут неожиданности, и не всегда приятные.
Часть полномочий по выделению земель передана от муниципалитета в область, а с областными чиновниками договориться труднее. Городские власти могут регулировать земельные отношения только со своими, муниципальными землями. Статья 34 прежнего закона давала право муниципалитету самому устанавливать порядок, по которому участок (для целей, не связанных со строительством) в некоторых случаях выставлялся на торги. Условием торгов было наличие нескольких желающих на земельный участок. Обновленный Кодекс «демократичности выбора» лишен: все четко.
В законе очень конкретно прописаны действия против долгостроев. При ограниченности в финансах предпринимателю лучше не начинать строительство объекта, теперь стройки по карману только крупным «игрокам рынка».
Эта земля была наша, пока мы не увязли в борьбе…
На территории любого российского муниципалитета, и Сызрань тут не исключение, немало участков федеральных земель. Одна из причин – при формировании Единого госреестра прав было допущено СТОЛЬКО ошибок… Результат: федерального объекта на земле нет, а земля – федеральная, не наша. Причем городу она ох как нужна, а федерации, собственно, не очень. В Сызрани, например, порядка 800 таких участков; администрация начала работу над реестром. Учтя все это, разработчики поправок в Земельный Кодекс решили: теперь земли будут переданы муниципалитету. И плата за их аренду пойдет в местный бюджет.
По новому закону, теперь администрация Сызрани должна выставлять свободные земельные участки на торги по заявлениям граждан. Город застроен плотно, но свободные земли в нем еще имеются. Человек, глядя на публичную кадастровую карту, будет видеть, на какие земли он может претендовать, и выбирать участок, исходя из уже определенных параметров застройки. Выбрав приглянувшийся участок, нужно подать заявление с требованием выставить его на продажу.
Если участок не сформирован и нет утвержденного проекта межевания территории (знакомая ситуация, правда?), то заявитель сам разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую органы местного самоуправления обязаны согласовать в течение 30 дней – такая норма прописана в новом земельном кодексе. Затем муниципалитет должен объявить о готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой может послужить кадастровая стоимость земельного участка.
Вроде все просто, правда? Теоретически владение землей должно стать по-настоящему народным. Вопрос: найдет ли городская власть деньги для формирования таких участков? Это весьма затратная работа. Будет ли их искать? Свободные земли имелись в Сызрани и до 1 марта 2015 года, однако мы не избалованы информацией о частых земельных торгах в нашем городе. Что мы в результате имеем? «Ничейные» территории, за которые не с кого спросить и которые лишены возможности развития.
Допустим, аукцион заявлен, участок выставлен на торги. Но не исключена возможность картельного сговора. Это такая мошенническая схема, как заработать деньги из воздуха. Один из участников торгов внезапно повышает цену лота в несколько раз. Естественно, побеждает в аукционе, потому что другие участники торгов, кому новая цена не по карману, из участия в торгах выбывают. А «победитель», получив свои «отступные» деньги от настоящего игрока, от приобретения участка отказывается. И сделать с ним ничего было нельзя. Перебив цену, такие «победители» дают возможность тем, с кем они вступили в сговор, заполучить желанную землю, обойдя конкурентов. И все при своих интересах! На организацию пустых аукционов терялись деньги, время… Теперь на недобросовестных «победителей» аукциона будет заведен «черный список» реестр, ограничивающий дальнейшее участие в торгах в течение двух лет. Вообще участие в картельном сговоре предусматривает наказание по статье 178 УК РФ, если будет, конечно, доказано.
Новый Земельный Кодекс, как рассчитывают его создатели, должен сломать «систему внутри системы», помешать отказам в предоставлении земли гражданам и предпринимателям, ввести миллионы участков в легальный оборот, повысить собираемость земельного налога и дать людям правовую уверенность в своем владении или долгосрочной аренде земли. В этой статье мы не рассказали о многом: о возможности обмены государственного и частного земельных участков, о льготах, которыми будут пользоваться создатели социально важных объектов, инженерных инфраструктурных сетей. Мы не рассказали о том, как будут оформляться придворовые территории многоквартирных домов – это тема отдельной статьи. Все эти пункты прописаны в новом Земельном Кодексе.
Поправки охватывают большой пласт проблем землепользования и существенно меняют сложившиеся нормы в земельных отношениях. По сути мы имеем дело с новой земельной реформой.
